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境外房屋建筑业务所面临的发展机遇

2020-10-12 来源:中交一公局集团亚太区域公司
 当前国际市场正在发生深刻变化,不确定性增加,市场竞争加剧,但随着发展中国家的城市化进程、工业化进程的不断推进以及改善民生的刚性要求,国际房屋建筑市场需求将持续增长,中国企业在境外房屋建筑市场也面临着诸多的发展机遇。

 (一)政府主导投资建设的大型群体性房建项目不断涌现

部分国家提出的建设新城计划,如中国企业参建的赤道几内亚未来首都欧亚拉新城、埃及新行政首都、印尼的美加达新城等,新签约的缅甸曼德勒产业新城项目、孟加拉普巴乔新城项目何达卡南部新城项目等,以及沙特提出 Neon 新城等计划。此外,众多国家提出的工业园区建设和经济特区建设,也带来大规模的工 业建筑和规模性房建项目建设需求,如斯里兰卡目前大型的城市建设规划包括科伦坡港口城以及汉班托塔港临港物流园区及工业园区,孟加拉政府规划建设 100 处经济特区等。这类项目通常由政府主导投资,建造新城或新型城镇产业园区,建设规模大,业态范围广,包含大量的办公、商业、住宅建设,并配套基础 设施和市政工程等;为业主提供多方一条龙的规划、设计、建设等服务,规划周期长,对于承包商综合实 施能力要求也很高,需要提前介入;目前,在政府普遍缺少预算的情况下,此类项目的建设通常缺少资金。
 
(二)众多国家为改善民生,持续推出保障性住房计划 

发展中国家城镇化发展、居住改善的需求较为迫切,很多国家推出批量的保障性住房计划,规模较大, 从几千套到几万套,甚至十几万套,以南亚、非洲和中东地区为主,市场的需求大。如阿尔及利亚住房部 在 2015-2019 五年间计划投资建造各类住房 160 万套;塞内加尔城市人口迅速增长和缺乏城市规划导致大量的棚户区,目前棚户区占全国住宅的 40%,塞内加尔提出《零棚户区计划》包括升级改造现有棚户区, 并在 2019 年-2023 年期间建设 10 万套经济适用房项目。斯里兰卡制定的国家政策框架明确提出多个方案促进社会的保障房建设,以应对每年 10 万套的住房需求。中国企业在新加坡承建的组屋项目、在阿尔及利亚、安哥拉等市场承建的住宅项目等,2019 年中国企业签约科特迪瓦 Port Bouet 五万套住宅项目和印尼西爪哇省绒果尔新城 3 万套政府保障性住房项目。保障房项目通常总体建设规模较大,也是众多国家优先保障的民生建设项目。总体来看,此类住房建设规格不高,倾向于由当地企业承建。目前,由于政府通常由于项目所在国政府的建设资金缺乏的原因, 建设推进相对缓慢,如斯里兰卡每年建设约 1.25 万套,远低于计划建造规模。由此,各国政府逐渐改变政策,希望通过引入投资,如斯里兰卡政府计划通过 PPP 模式建造住宅区为低收入家庭提供住房,通过提供价格合理的土地使私人企业为中等收入家庭开发房地产等,科特迪瓦政府也在努力实现住房金融领域的现代化和多样化。虽然部分项目由于政府预算问题延缓了住房计划的推出,居民住房问题是当地政府最为关注的民生问题和政绩工程,长远来看住房项目的建设需求不会变。 

(三)城市化发展所带来的商业地产等市场机遇 

目前,在东南亚地区、南亚和非洲部分地区的城市化进程进入一个提速阶段。随着部分国家城市化进 程的快速发展,商用建筑和房地产项目建设计划越来越多。部分东南亚国家房地产市场持续火热,伴随外资的大量涌入,柬埔寨、泰国、越南、菲律宾等国部分城市房地产市场价格快速上涨。如马来西亚近几年政府批准第二家园计划,主要是外来投资带动当地地产。南亚地区,斯里兰卡政府积极推动促进旅游行业发展的新政策,战后旅游业蓬勃发展带动了酒店行业的投资建设,科伦坡办公楼市场需求较大,有较大发展前景和空间。孟政府积极推动旅游业的发展,国家旅游局倡导社会资本参与景区开发与建设,包括建设本国稀缺的高档酒店等。非洲地区,东非地区的商用建筑 发展需求也大,如肯尼亚房地产产业快速发展,计划充分利用基础设施及工业化发展带来的经济推动作用,大力开发铁路沿线地区特色房地产市场将是肯尼亚政府下阶段的重点工作。中西非地区科特迪瓦房建市场不断增长,特别是商业和旅游业的发展带动了酒店及商业中心的需求增大。同时,当城市化进程发展到一定的程度,土地价值成本肯定要上升,高端建筑甚至超高层建筑将会逐步出现,商务区形成就将成为必然,如目前在中东市场和东南亚市场逐渐出现的高端建筑机会。但当地承包商暂时还缺少做大型公建项目的能力,这就为中国企业输出高层建筑优势带来机遇,如企业正在建设中的马来西亚四季酒店项目和韩国梦想大厦项目等。工业园区和物流园区的建设、旅游基础设施建设所带来的机会,如塞内加尔计划在全国范围内建设多 个工业园区,商业建筑和工业建筑需求也会有所增加(2019年铁建国际签约的格林纳达旅游设施系列项目)。 

(四)新冠疫情全球蔓延结束后可能带来新的发展机遇 

新冠疫情在全球内蔓延,对于各国的经济和社会治理产生了冲击。未来疫情结束之后,基于对改善民生、优化投资环境、拉动经济发展多方面考虑,预期各国将优先完善医疗与康保设施,更加注重环保产业 和智慧城市建设,以及食品产品等,更加重视数字化技术的发展。此外,对石油和大宗产品依赖度较高的 国家也将更加重视调整经济结构,注重经济多元化发展,工业建设和各类园区的发展,也将成为发展的关注重点。

(五)绿色建筑、节能环保、智慧城市、新型材料等在国际市场的应用前景带来的机会 

当前绿色建筑、智能城市、节能环保、新型建筑材料正以前所未有的速度快速发展,可再生能源与绿 色部品的使用越来越普遍,绿色发展观念已深入人心。如泰国于 2019 年开始实施的新《建筑能源法》,并在 24 个省发展 30 个智慧城市园区,预计到 2022 年在 77 个省设立 100 个智慧城市的目标,泰国政府目前提供一系列的从事绿色建筑经济和智慧城市发展激励规划。新型墙体材料、保温隔热材料、防水密封材料、装饰装修材料等发展前景十分广阔。从中东、东南亚等国的房建市场来看,业主也在追求采用新工艺、新材料,新技术等,用以提高建筑物质量,缩短工期,降低造价。随着我国绿色建筑、智慧建筑及新型建筑材料的逐步完善和成熟,必将走出国门,进入国际市场。目 前由于世界各国存在地区发展不平衡、人均资源水平不一等问题,很难为绿色建筑的发展界定统一的评判 标准。尤其是在非洲地区,各国对绿色建筑的认识理念仍有局限,国家相应的政策法规和评价体系几乎空白,对于开发绿色建筑也无激励优惠政策,同时绿色建筑对于前期先进的设计理念、后期建造的高精尖新 技术和经验积累的需求也使其推广门槛极高。但由于人均资源十分匮乏及全球能源危机、环境污染日趋严 重的大背景,非洲国家也逐渐认识到绿色建筑、智慧城市、节能环保、新型建筑材料等的巨大应用前景和 对城市发展重要性,并已开始将相关理念引入新城市开发项目中,目前埃及新首都的部分项目设计中均体 现了绿色建筑、智慧城市等理念,在非洲的保障型住房项目建设中,由于采用新型材料能够提高施工效率,使用前景也较为可期。新型建筑材料在非洲地区房建工程领域具有广阔的应用前景,可以帮助中国企业节省人力材料成本,提高建筑工程质量,缩短工程建设周期。中国企业应当积极倡导和推广使用新型建筑材料,提高工程项目的经济价值和社会价值。但是,需要注意的是,对于非洲地区来说,很多国家在基础领域仍处于发展极其滞后的状态,而智慧城市的推动需要政府顶层设计和统筹规划,还有许多难题需要逐步破解。环保类新型建筑材料价格较常规材料偏高,市场认可度还有待进一步提高,需要进行推广和宣传。
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