海外投资“由浅入深”可观收益让房企更 大胆

2014年，房企海外投资额成几何级数增长，国内房企海外投资的大型项目不断落地，同时先期试水的项目已进入销售阶段并取得不俗战绩。然而，也有不少地区的项目遭遇政策收紧甚至被迫停工的窘境。

业内人士指出，国内房企进军海外在规则熟悉方面还有比较长的路要走，多数房企对于海外投资这项业务保持着积极的态度。

值得注意的是房企海外投资已开始“由浅入深”，从一开始兴建公寓楼和旅游度假社区，向建造或收购城市综合体的方向转变。

１.富力公主湾（马来西亚新山）

２.万达ONE（英国伦敦）

３.绿地君峯（加拿大多伦多）

４.复星品川公园大厦（日本东京）

５.绿地汉拿山小镇（韩国济州岛）

６.万科林曦阁（新加坡丹那美拉区）

年年投资大幅增长

商务部部长助理张向晨在2014年11月中旬答记者问时表示，2014年对外投资的规模预计将达到1200亿美元左右。中国境外投资总量有望首次超出外资引入总量。

“从这个意义上讲可以称得上中国企业‘走出去’的元年。”中国与全球化智库主席龙永图说。

在第一太平戴维斯近日发布的一份《2014中国投资者海外投资大型专题报告》中指出，中国开发商是中国向海外投资的主力。

的确2014年房企海外投资成几何级数增长，投资热情从年初一直持续到年末。几乎每个月都有数条相关房企海外投资的新消息曝露。

年初，绿地以12亿英镑首次进入伦敦，拿下了英国伦敦两个住宅项目。万达宣布投资20亿英镑至30亿英镑在英国开展城市改造项目。随后新华联、雅居乐相继在韩国以及马来西亚布局。深耕马来西亚多年的碧桂园在2014年斥资7300万元在悉尼拿地，正式进军澳大利亚市场。万科在美国纽约曼哈顿的首个项目列克星敦大道610号也于同月举行动工典礼。

2014年年末，绿地加大在韩国的投资，将于首尔建造旗下超高层综合体品牌“绿地中心”。与此同时绿地与美国当地公司合作的纽约30年来最大规模房地产综合体项目之一的布鲁克林太平洋公园项目正式开工。

第一太平戴维斯指出，2013年中国机构的海外房地产投资总额接近135亿美元，是2012年总额的两倍还要多。2014年的投资总额也增速惊人，虽然未来十年可能无法延续这样的增速，但实现年均20%的增长率仍可实现。据此估算，到2020年中国公司的年均海外房地产投资总额可达500亿美元，与美国近两年的海外投资额相当。

投资运作模式多元化

“随着房企海外投资在海外市场的不断探路，不少开发企业已成立海外投资部门、与投资目的地当地企业合作开发等。房企对于海外投资这项业务持积极的态度。其投资选择也呈现出多样化趋势。”杨悦晨指出。

相比2013年房企海外投资多集中于兴建公寓楼和旅游度假社区。2014年绿地、万达等实力较强的房企开始建造或收购城市综合体。

绿地在巴黎市中心的超高层双子塔项目，计划打造成为集超高层水景豪宅公寓、五星级酒店、顶级商务写字楼、商业零售于一体的大型城市综合体。在韩国拟建首尔最高双塔建筑，更是定位为中企韩国总部基地，集酒店、酒店式公寓、普通住宅、办公、商业、会议中心等于一体。

万达收购的马德里的西班牙大厦，将被改造成有200间客房的豪华酒店、高级零售空间及大约300个住宅式公寓的综合物业。在洛杉矶比弗利项目将建设成综合性地标项目更将承担万达在美国的文化类投资任务。

朱一鸣指出，中国房企在海外试水了最基础的住宅项目后，已经积累了一定的投资和开发经验，开始尝试参与难度更大的商业、办公、酒店等的运营。这些项目的开发风险更大，但能进一步提高房企在海外的品牌知名度，对于房企在海外单个城市的深耕有积极作用，也有利于跨国企业形象的建立。

克而瑞信息集团CEO丁祖昱指出，从运作模式上看，国内房企对海外市场整体仍处于探索阶段，由于国外房地产开发的各方面规则都与国内有巨大差异，国内企业在进入早期都会出现各种程度的不适应。在规则熟悉方面，国内房企进军海外还有比较长的路要走。

转型期的必然选择

对于如此大规模的海外投资增长，首创置业副总裁胡卫民认为，随着中国进入经济新常态，房地产行业也面临转型期，海外投资可以说是规模房企的必然选择。

新城控股高级副总裁欧阳捷表示，随着发达国家经济复苏势头明显，引发国内投资者涌入海外投资置业市场。可以看到，美国已经宣布退出量化宽松，美元升值成为大概率事件，在这样的“跷跷板”效应下，海外投资或取代国内豪宅成为富裕人群最热衷的置业去向。国内开发商加大海外投资力度也就不难理解了。

莱坊上海研究及咨询部主管杨悦晨分析，由于2008年全球金融危机造成海外物业价格普遍处于低位，特别是欧美的门户城市作为公认的资产避险港，价值被低估，同时人民币兑美元汇率不断升值，境外融资成本较低。与此同时，国内楼市政策、信贷管控造成国内物业投资越发艰难。这些因素都造成房企海外投资力度空前加大。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，大型房企的全国化布局基本完成，从战略布局角度需要国际化。无论是直接投资开发、合作开发还是股权收购，其重要目的之一就是通过这样的方式战略布局国际房地产市场，使其在国内规模化之后，迅速实现品牌全球化、国际化之后也可分散国内投资市场的风险。预计2015-2017年未来三年品牌房企出海将有更大的动作，将继续加速“出海”。

移民学区房最热销

可以看到2014年那些早期布局海外的企业先期实验性投资已获得预期收益，也促使其开始加大投资规模。

2014年绿地海外销售目标为200亿元，这也最终促使其超过占据行业老大多年的万科，成为新晋“一哥”。绿地集团官网发布的消息显示，绿地海外业务四季度，仅在悉尼及伦敦投资开发的绿地珑玺、绿地兰姆高端公寓销售额便达10亿元以上。

CRIC研究中心分析师朱一鸣介绍，海外项目中销售情况最好的为移民项目。洛杉矶绿地中心，与美国EB-5投资移民项目绑定，一期已售罄，2014年实现预订及预售额40亿元左右；绿地韩国项目汉拿山小镇，购房可获得韩国F2签证（外国人停留），5年后可转成全家韩国绿卡（F5）永久居住，去年共销售55亿元。

其次是“学区房”概念也颇受欢迎，如碧桂园悉尼项目莱德花园，位于留学生聚集区，周边共有8所大学，两度开盘销售金额共约17亿元。绿地悉尼项目莱卡公馆，地理位置紧邻悉尼大学，首次开盘后销售金额超过10亿元。

但并非所有项目都可以借力。一些欧洲国家如英国对移民的管控严格，项目无法直接与移民政策绑定。CRIC研究中心分析师傅一辰指出，作为老牌欧洲国家，项目具有一定投资升值属性。这些项目的销售单价较高，去化速度一般。如万达ONE，定价10万元/平方米，首期销售180套。绿地兰姆公馆，平均成交单价超过9万元。

张宏伟指出，房企在海外的项目主要面对的还是国内购房者，国内购房者海外置业的主要目的是留学和移民。

投资潮涌风险加剧

虽然当前不少海外项目热销，但随着经济、政治、政策等的变动，房企投资海外地产的风险也逐渐显现。

欧阳捷指出，由于各国房地产政策、市场以及持有成本等方面与国内差别较大，这也是国内投资者涌往海外置业需要警惕的潜在风险。

澳大利亚议会经济委员会于2014年11月27日正式向联邦议会提出12条收紧外国人投资房地产规定的建议。其中就包括推行购买该国房产的外国人须支付1500澳元费用、销售非法持有房产所得的任何资金都将被政府没收等措施，以抑制过热的房地产市场。

马来西亚的雪兰莪州也于2014年9月推出购房新条例，提高外国人和外国公司在该州购置房产的最低标准。

韩国济州新知事元喜龙（韩国官员）2014年6月曾叫停多个中国投资项目，绿地位于济州岛的“梦塔”（绿地济州梦想大厦）项目也在其中，面临“不允许建设”的强硬表态。为此，绿地做了一系列公关工作，在施工建设过程中，竭力避免扰民，还努力在当地进行公益事业，如赞助项目所在地的一些村民活动，以努力融入当地社会，赢得认同。最终，绿地集团与济州国际自由城市开发中心（JDC）在韩国济州签署谅解备忘录（MOU），绿地集团在济州岛健康医疗城区域扩大投资。

政策的变动成为中国房企海外扩张最大的风险。其次，一些突发事件也导致部分市场快速陷入低迷。在马航失联事件后，原本是经济条件不宽裕的购房者的移民首选的马来西亚房地产市场成交量迅速萎缩。CRIC研究中心提供的数据显示，2013年碧桂园在马来西亚的项目金海湾销售金额高达70亿元，然而2014年前三季度该项目仅销售了16亿元。