【安永观察】全球商务区吸引力报告——保持竞争力所带来的挑战
引言
2017年，安永联合城市土地学会为分析影响全球商务区的表现和主要趋势设立了基准。2020年，安永（EY）和城市土地学会（ULI）携手打造的《全球商务区吸引力报告》再次评估和比较了全球领先的商务区。这版报告提供了最新的信息，并详细介绍了全球商务区为保持竞争力以及增强对客户、人才和企业的吸引力而做出的改变。
五大观察
基于改变全球商务区的长期大趋势
观察一：
人才集中、无与伦比的业务效率和即时连接性依旧会是全球商务区的根本优势
根据联合国的数据统计，到2050年，三分之二的世界人口将生活在城市里。对于世界上大多数人来说，城市在现在和未来都是最具吸引力的生活、工作以及享受安全且有保障的生活场所。虽然世界上的特大城市受到人口不断增长和新冠病毒危机的考验，但它们之间在吸引人才、游客、技术以及资本方面的竞争始终存在。保持吸引力和培育最佳环境对促进增长至关重要，这场竞争的核心就在于吸引高技能员工而进行的人才争夺战。这一战略因素优先于所有其他考虑因素，包括靠近客户和商业机会、提供“工作、生活和娱乐”环境的便利设施、影响力程度以及是否有特定和创新的办公场所。
观察二：
优先考虑环境是吸引人才和租户的义务
据联合国统计，如今的城市只占地球表面的3%，但却占了总能耗的60%-80%，碳排放的75%。在《巴黎协定》之后，越来越多的国家政府已经实施或宣布了减少碳排放和建筑能耗的法规。
城市土地学会对气候变化意识和相关风险管理的定期研究表明，人们的意识和行动在逐渐增强，在过去的12到18个月里，可见其急剧增长。因此，全球房地产企业正试图采取更加积极和严格的手段。
传统上，人们只关注气候减缓措施，如与减少能源使用有关的措施，而现在，投资者和城市越来越关注物理风险和管理这些风险的方法。这些日益增长的关注也出现在城市土地学会的《房地产新趋势：欧洲2020》报告中。
受访者认为，预计未来30年内，气候变化对房地产的影响最大。此外，近一半的受访者表示，在过去的一年里，气候变化已经成为他们投资组合中较大的风险，73%的受访者预计，未来五年内，这种风险将变得更大。
观察三：
工作模式的改变和对健康保障的关注可能会给全球商务区的经济前景带来压力
随着时间的推移，成本竞争力已被证明是影响全球商务区吸引力的一致因素。这份2020年报告显示，人才争夺战正在影响经济决策。这促使位于这些地区的公司优化其成本和组织架构的安排。
一些公司通过利用共享工作空间和数字平台来实现这一目标。未来如何利用数字平台、技术应用和共享工作环境还有待观察，特别是考虑到目前的社交隔离管控等措施。?
观察四：
城市面临新的全球风险，全球商务区需要立即采取集体抗压策略
全球商务区正面临着广泛并不断扩展的各项风险，包括气候、健康和经济风险到技术和社会风险等。因此，商务区的决策者们需要更好地预测这些风险，并努力确保商务区的复原力。
全球商务区的利益相关者，包括私营及公共机构，将以合作的方式，争取在更大的地理和技术范围内制定新的恢复战略。这是有效应对未来诸多挑战的一个关键条件。考虑到项目日益复杂，需要整合商业、非商业和公共空间，以及处理工人、企业和市民日益增长的期望，协调所有利益相关者的利益变得至关重要。同时，需要围绕目标提高透明度，投资应着眼于地区的长期吸引力。促进健康和福祉的规定，包括通风、空气过滤和清洁，以及健身房和休闲区等设施，将变得越来越重要。
观察五：
从长远来看，全球商务区必须承载城市的包容多样性，而非局限于集中的办公场所
有对健康、安全以及恢复经济活力的直接关注，此外，还有一些潜在的大趋势将决定未来全球性商务区的吸引力。
受访的专业人士认为，商务区越来越注重提升用户的体验，主要针对企业员工，以及居民、游客和消费者。这一趋势在2017年的《全球商务区吸引力报告》中早已显现，并在此后有了很大的进步和发展，作为“新常态”的一部分，疫情所带来的影响将进一步加强这一趋势。
流动性被视作一项关键的吸引要素
在接受调查的专业人士和用户中，64%的人支持提高交通网络的效率，其中40%的受访者认为混合使用空间很重要，29%的受访者赞成为工人提供相关的便捷服务。
商务区不再单纯以经济效益为评判标准，而是越来越多地将其作为社会生活的中心，注重社区建设和场所建设。商务区正在从提供办公空间和创新的重点转向功能齐全的娱乐区。
受访的专业人士认为，关键是要打造全天候的体验，让员工从离开地铁站到进入办公室，都能给他们带来惊奇和惊喜。这是关于将商务区转变为多场景功能目的地并提供多样化的服务体验。
2020年全球商务区吸引力报告按吸引因素分类的详细结果
根据接受调查的349名专家所确定的五个关键因素：
吸引和留住人才的能力
接近市场、客户和合作伙伴
城市环境质量
本地和全球影响力
定制和创新型房地产供给
因素一：吸引和保留人才的能力
84%的受访者认可其重要性
人才和交通网络的集中是全球商务区的重点吸引力因素
驻扎在商务区的企业争相从高技能人才库中吸引人才。与2017年相比，在商务区的大都市中，合格的技能水平显著增长（高等教育毕业生的比例平均提高了4个百分点）。这在亚洲尤为突出，凸显了全球领先经济体的再平衡。由于新的工作形式和年轻一代的愿望正在颠覆旧的趋势，因此获得技能的问题更为关键。根据研究巴黎地区相关问题的智库“大巴黎国际工作室”（Atelier International du Grand Paris）的数据，自营职业者的数量每年以10%的速度增长。2018年，全球有近170万人曾经在联合办公空间工作，而2010年只有2.1万人。工人和大公司之间的临时合作关系以及远程工作正在扩大，并吸引了最合格的专业人士。
因素二：与市场、客户和合作伙伴的接近程度
57%的受访者认可其重要性
亚裔和美裔商务区的整体商业环境排名靠前
东京丸之内的经济实力和营商便利度在世界排名中持续领先。这里有18家《财富》世界500强企业总部，在商务区中数量最多。而在东京都内有51家这样的总部。该市还拥有最高的地区生产总值和稳定的商业环境，这些都是日本首都的领先属性。
首尔、北京和纽约的商务区也得益于高GDP和良好的商业环境。首尔因企业在研发方面的投入而脱颖而出，相当于大都市GDP的6.2%，而排名中的其他城市平均为2.8%。
巴黎拉德芳斯在欧洲排名第一
伦敦金融城失去了欧洲第一的位置，输给了巴黎拉德芳斯。伦敦两区在英国整体商业环境和政治稳定性方面有所下降，主要原因是受到脱欧的影响。法国经济在2020年前的改善也值得关注。其GDP增长稳健，2018年外国直接投资项目数量增长1%，而德国则下降了13%，与此同时英国有所下降。得益于法国首都地区的实力（28家《财富》全球500强总部所在地，而2017年为27家），拉德芳斯在欧洲脱颖而出。浓厚的创新文化更加巩固了这一地位，总部位于巴黎地区的公司在研发方面的投入占地区GDP的3.6%。
因素三：城市环境水平
40%的受访者肯定其重要性
城市环境的活力与对人才的吸引力密切相关
一位受访者认为，“要让商务区成为欢迎人才的地方，需要几个要素。这些可以包括音乐表演、艺术画廊或节日行动，但有两个要素是必要的：一是为员工提供健康的环境，二是为员工提供聚会和生活的场所。城市公园是两者匹配的好方法！”
由新加坡牵头引领的的全球性竞赛
新加坡市中心核心区凭借其庞大的商业空间 (61.8万平方米)和多样化的文化体育设施，重新确立了其领导地位。该区还得益于拥有广泛的特色活动和城邦生活高水平质量（根据美世指数，全球排名第25位，自2017年以来没有变化）。
争夺欧冠的竞争相当激烈
在欧洲，由于伦敦市拥有更多的文化和体育设施，因此伦敦市领先法兰克福银行维泰尔占据首位。不过，法兰克福和阿姆斯特丹仍得益于其都市圈生活质量的良好排名（分别位居全球第七和第十一）。2017年10月，巴黎拉德芳斯竞技场(4万个座位)的开放、提供的餐厅数量翻倍，以及新居民的到来(共4.2万人，成为欧洲人口最多的商圈)，都让法国商圈在排名中加分。
因素四：当地和全球性的影响力
40%的受访者肯定其重要性
商务区是大都市的标志性存在
商务区通常位于大都市的核心位置。这意味着该区需要与大都市的其他地区有良好的联系（如国际机场），并且通常是休闲和商务旅游的目的地。
此外，专家表示“进一步提高国际影响力是商务区的重中之重，可以通过举办国际活动、会议和论坛，以及加强与世界其他商务区的联系，推广品牌来实现”。
伦敦的商务区依然坚守住了其领导性地位
和2017年安永与城市土地学会共同发布的报告结果一样，伦敦金融城仍旧位居第一。金丝雀码头超过了巴黎拉德芳斯，位居第四。尽管主办的国际会议数量下降（三年内减去10%），欧洲药品管理局以及欧洲银行业管理局也因英国脱欧而离开，但英国首都仍然是领先的商务和金融中心。根据万事达卡的全球目的地城市指数，伦敦也将继续是主要的旅游中心，其2019年外国游客达到1910万人次，与巴黎地区并列第一位。
因素五：定制和创新型房地产供应
对14%的受访者来说非常重要
巴黎拉德芳斯位居全球第一
得益于近年来的投资建设热潮，巴黎拉德芳斯从全球第二位上升到第一位。空置率的大幅下降（2019年为4%，而2017年为近8%）说明了巴黎区域市场的商业吸引力。预计提供的房地产将继续更新，计划在2020年完成新的办公楼（三一、阿尔托、圣戈班摩天大楼等）。2020年，巴黎拉德芳斯在建或规划中的面积将超过70万平方米，达到目前可售存量的20%。